Il venditore sig. X (un comproprietario di alcuni terreni) agiva in giudizio per chiedere l’accertamento giudiziale della risoluzione di un contratto di compravendita del 2012 per inadempimento dell’acquirente e chiedeva di poter trattenere a titolo di penale la somma di Euro 12.000,00 pagata dal convenuto Y.
Il venditore, con comunicazione via raccomandata, si era avvalso della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto. A tale raccomandata non era stato dato riscontro dal convenuto Y, né alla convocazione per la risoluzione del contratto né all’invito in mediazione (volontaria).
Il convenuto si costituiva lamentando l’inadempimento dell’attore che aveva rifiutato l’incasso di alcuni assegni ed esponendo che il mancato pagamento dei terreni era stato oggetto di un accordo (verbale) di compensazione con somme dovute ad altro titolo. Secondo il convenuto, l'attivazione della clausola risolutiva espressa era dovuta a motivazioni estranee al rapporto contrattuale tra le parti, integrando gli estremi della malafede e dell'abuso del diritto e l'eventuale inadempimento non poteva considerarsi grave in quanto non riferibile ad un termine essenziale. Inoltre, in caso di accoglimento della domanda di risoluzione, essa doveva intendersi limitata alla quota di 1/6 di cui il ricorrente aveva disposto, essendo ognuno dei venditori intervenuto all'atto notarile ciascuno per i propri diritti.
La domanda di parte attrice viene accolta essendosi il contratto risolto di diritto con la raccomandata.
I terreni oggetto di compravendita vengono considerati un unicum per non è possibile scindere la posizione dell’attore rispetto a quella degli altri venditori, contumaci sia nel giudizio che nella mediazione. Richiamando Cass. n. 11549/2014 la giudice rileva che ogni comproprietario non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso degli altri comproprietari e tale principio si ritiene applicabile anche al contratto definitivo. Di conseguenza, gli effetti della risoluzione si producono ex tunc per tutte le parti del contratto, che sono quindi tenute alla restituzione di quanto prestato.
Il Tribunale dimezza l’importo della penale ritenendola eccessiva. Tra le spese sostenute dall'attore, devono essere rimborsate anche quelle per l'avvio della mediazione (Cass. n. 32306/2023) e trattandosi di mediazione volontaria, non si dà luogo all'applicazione delle sanzioni ex art. 12 bis co. 2 D.Lgs. 28/2010 né viene applicata la condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.°