Un condominio intraprende un’azione legale nei confronti del suo ex amministratore, rimasto in carica dal 2005 al 2014.
In particolare, il condominio cita l’ex amministratore dinanzi al Tribunale contestandogli una gestione negligente e chiedendogli la restituzione di somme indebitamente trattenute o non documentate, oltre al risarcimento dei danni per responsabilità professionale.
A fondamento della domanda, il condominio deduce che l’amministratore, pur avendo incassato dai condomini fondi per lavori straordinari e spese legali, non ha poi provveduto a saldare i fornitori (come l’impresa edile e il direttore dei lavori) né a documentare numerosi esborsi riportati nei bilanci. Molte di queste omissioni sono emerse dopo decreti ingiuntivi e sentenze di condanna subite dal condominio per debiti che l’amministratore avrebbe dovuto estinguere con i fondi condominiali.
In primo grado, il convenuto resta contumace.
Il Tribunale, dopo l’espletamento di una CTU contabile, accoglie parzialmente la domanda. L’amministratore propone appello.
Con specifico motivo di gravame, l’appellante deduce l’improcedibilità della domanda per mancato previo esperimento della mediazione obbligatoria, sostenendo che la controversia doveva ritenersi rientrante nella materia “condominio”.
La censura muove dall’assunto secondo cui ogni lite che coinvolga il condominio – a prescindere dal titolo dell’azione – sarebbe automaticamente soggetta alla condizione di procedibilità della mediazione.
La Corte respinge l’eccezione di improcedibilità con una motivazione netta e coerente, affermando che la controversia non ha ad oggetto un rapporto condominiale in senso proprio, bensì un’azione di responsabilità contrattuale proposta dal condominio nei confronti dell’ex amministratore per indebita ritenzione di somme e mala gestio.
Ne consegue che non trova applicazione l’art. 5 d.lgs. 28/2010, non essendo in discussione:
- né l’uso delle parti comuni;
- né la ripartizione delle spese condominiali;
- né la validità o l’esecuzione di delibere assembleari;
 - né, più in generale, l’organizzazione e il funzionamento del condominio.
Il passaggio centrale della motivazione è l’adozione di un criterio oggettivo-funzionale, già fatto proprio dalla giurisprudenza di legittimità: ciò che rileva non è la qualità soggettiva delle parti (condominio/amministratore), ma l’oggetto della domanda e la causa petendi.
La Corte chiarisce che:
- il rapporto dedotto in giudizio non è un rapporto condominiale, bensì un rapporto di mandato;
- l’azione è volta a far valere obblighi personali dell’amministratore, derivanti dalla violazione dei doveri professionali e fiduciari assunti con l’incarico.
In tal senso, l’ex amministratore è considerato terzo rispetto alla compagine condominiale, e non organo del condominio in senso funzionale.
La Corte si pone in linea con l’interpretazione restrittiva dell’art. 5 d.lgs. 28/2010, secondo cui la mediazione obbligatoria è eccezione alla regola dell’accesso diretto alla giurisdizione, e come tale non è suscettibile di interpretazione estensiva o analogica.
Assoggettare automaticamente alla mediazione ogni lite che coinvolga un condominio significherebbe estendere indebitamente la condizione di procedibilità, con violazione del principio di effettività della tutela giurisdizionale.
Il principio espresso dalla Corte ha rilevanti effetti applicativi:

• le azioni di responsabilità, restituzione o risarcimento contro l’amministratore (in carica o cessato) non sono soggette a mediazione obbligatoria, salvo che la domanda abbia ad oggetto direttamente questioni tipicamente condominiali;
• l’eccezione di improcedibilità non può essere utilizzata come strumento dilatorio in giudizi fondati su violazioni degli obblighi di mandato.

Si rafforza così la distinzione tra:
- controversie endo-condominiali (soggette a mediazione):
- controversie da responsabilità professionale dell’amministratore (escluse).

La Corte d’Appello di Napoli fornisce una lettura rigorosa e funzionale dell’art. 5 d.lgs. 28/2010, evitando derive formalistiche e riaffermando che la mediazione obbligatoria non si applica per il solo fatto che il condominio sia parte del giudizio, ma solo quando la controversia incida direttamente sulla gestione e sull’organizzazione del condominio in quanto tale.
Si tratta di un orientamento pienamente coerente con la ratio deflattiva, ma non punitiva, della mediazione e con i principi costituzionali di accesso alla giustizia.