La pronuncia affronta una questione classica, ma tutt’altro che pacifica nella prassi: le conseguenze dell’omesso pagamento del prezzo dopo una sentenza ex art. 2932 c.c. passata in giudicato.
L’attore, promittente venditore, chiede che venga dichiarata l’inefficacia del trasferimento immobiliare disposto con precedente sentenza costitutiva (ex art. 2932 c.c.), per il grave inadempimento del promissario acquirente che non ha versato il saldo prezzo (€ 237.500), nonostante il giudicato e le successive messe in mora.
Il convenuto tenta una difesa su due fronti:
in rito: improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria;
nel merito: impossibilità di adempiere per la presenza di un’ipoteca e per il mancato ottenimento del mutuo.
Concentrandoci, per quanto qui interessa, sulla questione preliminare di rito, va osservato che la tesi del convenuto, a prima vista, apparirebbe intuitiva:

• si discute di un immobile;
• vi è un effetto traslativo;
• dunque, secondo una lettura “materiale”, la causa rientrerebbe nei diritti reali, materia soggetta a mediazione obbligatoria.

Il Tribunale respinge nettamente l’eccezione, ma lo fa con una motivazione che merita di essere scomposta con attenzione.
Il punto centrale è la qualificazione della domanda: non si discute di diritti reali in senso proprio, ma del rapporto obbligatorio–sinallagmatico scaturente da una sentenza costitutiva.
Infatti, il cuore della motivazione sta in questo passaggio concettuale:
“La domanda non attiene ai diritti reali essendo la sua causa petendi ed il petitum diretti ed immediati riferiti alla risoluzione o privazione dell’efficacia (…) del rapporto giuridico costituito dalla sentenza costitutiva”.
Il Tribunale applica un principio ormai consolidato: la materia va individuata sulla base della domanda sostanziale, non sull’effetto mediato o riflesso.
In altre parole: non conta che in concreto si incida su una situazione reale; conta, invece, da dove nasce la controversia e quale rapporto giuridico viene in rilievo.
Qui il rapporto dedotto in giudizio è: contrattuale / sinallagmatico, poiché deriva da una sentenza ex art. 2932 c.c., non da un diritto reale “puro”.
 Il Tribunale usa un argomento molto efficace, osservando che la domanda di inefficacia/risoluzione del rapporto derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. è speculare alla domanda di adempimento.
E poiché l’azione ex art. 2932 c.c. è pacificamente qualificata come azione di natura contrattuale e non è soggetta a mediazione obbligatoria, ne consegue che anche la domanda di risoluzione/inefficacia del rapporto da essa generato resta fuori dall’ambito dei diritti reali.
Il tribuna chiarisce dunque che i diritti reali, soggetti a mediazione obbligatoria, sono quelli in cui si discute del contenuto, esistenza, estensione o modo di esercizio del diritto reale in quanto tale (es. proprietà, servitù, usufrutto, confini, usucapione).
Non rientrano pertanto nella materia dei diritti reali le controversie di matrice obbligatoria o contrattuale che producono solo effetti riflessi sul piano reale.
Dal punto di vista operativo, la sentenza riduce il rischio di eccezioni strumentali di improcedibilità, chiarendo che non basta “toccare un immobile” per far scattare la mediazione.