In una controversia condominiale, un condòmino impugnava – a seguito dell’esito negativo del tentativo di mediazione in ragione dell’assenza del Condominio nonostante plurimi rinvii - una delibera assembleare chiedendone l’annullamento per insufficienza ed oscurità della documentazione contabile. Secondo il condòmino, la delibera era viziata per aver portato ad approvazione il bilancio nonostante la sua richiesta di accesso ai sensi dell'art. 1130 bis c.c.  e nulla per violazione di legge in quanto il bilancio era scarno e non conforme alle previsioni normative per le quali esso deve essere composto da: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa sintetica. In particolare, mancava la contabilizzazione di alcuni pagamenti relativi all’esecuzione di lavori straordinari.
Il Condominio si costituiva in giudizio, eccependo, in via pregiudiziale, l’inammissibilità della domanda per asserita tardività e, nel merito, insistendo per il suo rigetto.
Sul primo aspetto il Condominio riteneva l’impugnazione tardiva in quanto proposta oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dal secondo comma dell'art. 1137 c.c. essendo la delibera stata assunta in data 24/11/2020. Tenendo conto del periodo di sospensione che intercorre dalla data di presentazione dell'istanza di mediazione del 03/12/2020 alla definizione del procedimento il 24/03/2021, risultano decorsi 37 giorni prima della notifica dell'atto di citazione. Il Condominio affermava che il legislatore ha stabilito la sospensione del termine e non la sua interruzione, e che nel computo del termine avrebbero dovuto essere conteggiati anche i giorni trascorsi dalla data della delibera sino al giorno della presentazione dell'istanza di mediazione.
Il giudice respinge l'eccezione di decadenza dall'azione per decorrenza dei termini di cui all'art. 1137 c.c. per il quale l'impugnazione giudiziale della deliberazione deve essere esercitata nel termine di decadenza di trenta giorni, che decorre, a seconda che il condòmino sia stato presente o assente alla riunione, dalla data dell'assemblea ove sia contrario o dissenziente ovvero dal ricevimento del verbale nel caso in cui il condomino sia stato assente.
Con la L. n. 98 del 2013, stante l'obbligo della mediazione per le controversie in condominio ex art. 5, comma 1, D.Lgs. n. 28 del 2010, l'impugnazione della deliberazione deve necessariamente essere azionata entro il termine di trenta giorni in sede di mediazione e solo se questa ha esito negativo la controversia ha accesso alla sede giudiziale sempre entro il termine di decadenza di trenta giorni dalla data del deposito del verbale di conciliazione negativa presso l'organismo di mediazione.
Dall'art. 5, comma 6, del D.Lgs. n. 28 del 2010 non può dubitarsi dell'effetto interruttivo della mediazione ex art. 2945 c.c. che decorre, nel caso di specie, dal momento della comunicazione dell'avvenuto deposito dell'istanza di mediazione trasmessa dal difensore di parte attrice al convenuto condominio il 03/12/2020 (e dunque nel rispetto dei termini dell'art. 1137 c.c. essendosi svolta l'assemblea il 24.11.2020) sino alla definizione del procedimento con il verbale negativo del 24/03/2021, successivamente al quale inizia un nuovo periodo di prescrizione. Giacché l'atto di citazione è stato notificato in data 22/04/2021, parte attrice non è incorsa in alcuna decadenza.
La giudice si sofferma anche sull’art. 8, comma 2, dlg. 28/2010 che a seguito della riforma Cartabia prevede che "dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta", per cui oggi il termine di giorni 30 previsto dall'art. 1137 c.c. per impugnare una delibera assembleare viziata da annullabilità (ossia la quasi totalità dei vizi riscontranti), decorre non più dal deposito del verbale negativo (art. 5, comma 6) ma dal "momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti" (art. 8, comma 2).
Il giudice napoletano ritiene che a seguito della riforma Cartabia, anche al fine di sgomberare il campo da ogni dubbio interpretativo, il comma 2 articolo 8 del D.Lgs. n. 28 del 2010 ("Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta), superi la previsione dell'articolo 5, comma 6 ante riforma ("se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo) per cui oggi il termine di giorni 30 previsto dall'art. 1137 c.c. per impugnare una delibera assembleare viziata da annullabilità (ossia la quasi totalità dei vizi riscontranti), decorre non più dal deposito del verbale negativo (art. 5, comma 6) ma dal "momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti" (art. 8, comma 2).
Nel merito, dopo una disamina dell’orientamento giurisprudenziale sul tema delibere nulle e annullabili, il tribunale riafferma che non è configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare ma nel caso di specie i documenti contabili allegati dal convenuto Condominio risultano tutt'altro che completi. Su questo aspetto si rinvia a https://www.altalex.com/documents/2023/10/12/diritto-condomini-accedere-documentazione-contabile
Il Tribunale di Napoli ha dunque accolto la domanda dell’attore e per l'effetto annullato la delibera condannando il Condominio al rimborso in favore del condòmino delle spese e competenze di lite.°