Il sig. X conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, i germani Y e Z, per sentir accertare, nei loro confronti, il relativo acquisto a titolo originario per usucapione, ai sensi dell'art. 1158 cod. civ., con ordine al Conservatore dei RR. II. di procedere alle conseguenti, necessarie trascrizioni dell'emananda sentenza, "con ogni annesso provvedimento di ragione e di legge" ed esonero da responsabilità stante il possesso esclusivo, continuo, ininterrotto e protratto almeno dal 1985 dell'intero fabbricato, da cielo a terra, e annessa corte. Il convenuto Y si costituiva in giudizio, con comparsa di risposta, con il contestuale intervento della moglie in regime di comunione legale e della figlia eccependo la non integrità del contraddittorio. Nel merito non si opponeva alla pretesa attorea, ma chiedeva, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'usucapione, ognuno secondo la rispettiva quota, dell'unità immobiliare distinta nel NCEU …. Autorizzata la chiamata in causa e differita l'udienza di prima comparizione, si costituiva, a sua volta, in giudizio, il convenuto W, con l'intervento della moglie contestando la sola domanda attorea (per l'eccepita nullità del rogito notaio … - dal momento che non è legittima l'unificazione di particelle appartenenti a proprietari diversi - e per l'eccepita inidoneità del possesso invocato ex adverso - consentito per mera tolleranza e più volte interrotto ma non anche quella "trasversale" dell'altro convenuto e dell'interveniente. Si costituiva in giudizio anche la chiamata in causa (...) (che - evidentemente - si è associata alle difese del marito attore (...)) e gli eredi dell'originario convenuto e …, che - evidentemente - avevano fatto proprie le difese del defunto loro dante causa.
La domanda principale di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione viene rigettata e le domande riconvenzionali e "trasversali" di accertamento dell'usucapione proposte dall'originario convenuto vengono altresì dichiarate inammissibili.
Il giudice si sofferma lungamente sul tema della mediazione in questa materia e in particolare sull'introduzione, in materia, del n. 12-bis nell'art. 2643 cod. civ.(superato il previgente testo normativo - art. 12 D.Lgs. n. 28/2010 - sull'accordo di mediazione, il cui verbale, se di "contenuto non ... contrario all'ordine pubblico o a norme imperative", era meramente "omologato con effetti, perciò, soltanto tra le parti e non anche erga omnes - ampliato l'elenco degli atti sottoposti a trascrizione, con la previsione che "si devono rendere pubblici", per mezzo dei "registri immobiliari", anche "gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato" (oltre a doversi trascrivere, a norma del n. 13 del citato art. 2643 cod. civ., "le transazioni che hanno per oggetto controversie" sui diritti reali).
Il giudice nota che, malgrado la nuova applicabilità del regime della trascrizione, è pur vero che le fattispecie dell'accordo di mediazione (e della transazione), per un verso, e della sentenza di accertamento dell'usucapione, per l'altro, operano su due piani ben diversi e che la ricordata circostanza che il primo, anziché essere contemplato da una disposizione integrativa dell'art. 2651 cod. civ. (dettato per la disciplina degli effetti della trascrizione - con valore di mera pubblicità-notizia - della predetta sentenza di accertamento dell'usucapione - dotata della "forza di radicare un diritto nuovo in capo all'usucapente al quale i terzi non potranno opporre i loro diritti in base alle regole fissate negli artt. 2644 e 2650 cod. civ." -), sia stato collocato dal legislatore tra gli atti e i contratti elencati nell'art. 2643 cod. civ., la cui pubblicità produce gli effetti regolati dagli artt. 2644 e 2650 cod. civ. (nettamente distinti rispetto a quelli della pubblicità della sentenza regolati dal richiamato art. 2651 cod. civ.), ha condotto ad attribuire all'usucapione non "giudizialmente dichiarata" natura di acquisto, se non a titolo, piuttosto che originario, derivativo tout court, di un tertium genus, con peculiarità proprie, dissimili e intermedie tra quelle delle altre due categorie.
Evidentemente, invero, dal momento che l'usucapione, come modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale, è un effetto legale e non può, per definizione, essere ricollegato a una volontà negoziale, il contenuto dell'accordo accertativo non potrà che "avere a oggetto il riconoscimento dei fatti che fungono da presupposto essenziale per il perfezionamento dell'usucapione" e "le parti non potranno far sorgere un titolo di acquisto originario sostituendo l'assenza dei presupposti di legge con un atto volitivo finalizzato a riconoscere l'esistenza della proprietà (o di altro diritto reale) a favore di un soggetto a prescindere dalla sussistenza dei presupposti di legge".
Pertanto, in particolare, per la sola, caratteristica "opponibilità" a terzi, ex art. 2644 cod. civ., dell'accordo - e non anche per quella della sentenza -, è necessaria la continuità, a norma dell'art. 2650 cod. civ., delle trascrizioni pregresse in favore della "parte conciliante" coinvolta dal lato passivo dell'usucapione; inoltre, sostanzialmente, la posizione giuridica di quest'ultima condiziona quella della "parte conciliante" acquirente, alla quale resta precluso il beneficio della c.d. usucapio libertatis (tipico, invece, della sentenza di accertamento); infine, l'onere delle dichiarazioni richieste dalla normativa urbanistica all'interno dell'atto - come quella di conformità catastale oggettiva per le unità immobiliari urbane - incombe, non già sul soggetto che "perde" il diritto - e che, infatti, si presuppone non lo abbia esercitato per un ben prolungato intervallo di tempo -, ma sul soggetto che lo "acquista".
L'accertamento dell'usucapione conseguito al di fuori del processo, con un accordo di mediazione reso pubblico ex n. 12-bis dell'art. 2643 cod. civ., avrà, bensì, gli effetti di cui all'art. 2644 cod. civ., soltanto laddove sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni, mentre avrà meri effetti prenotativi, ai sensi del secondo comma dell'art. 2650 cod. civ., laddove il soggetto passivo partecipante all'accordo medesimo non risulti legittimato in base a un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari (ovvero non partecipino all'accertamento negoziale tutti coloro che appaiono titolari della proprietà del bene usucapito - o dell'altro diritto reale di cui trattasi sullo stesso - sulla base di legittimi titoli trascritti).°