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L`azione di responsabilità nei confronti dell`amministratore di condominio costituisce materia condominiale e, quindi, è soggetta alla mediazione obbligatoria, a pena di improcedibilità della domanda giudiziale.

Autore Simona Guido

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Tribunale di Bologna - Giudice Estensore Dott. Pietro Iovino - sentenza n. 643 del 11.03.2022.

Il caso in esame riguarda una vertenza in materia di responsabilità dell’amministratore di condominio.
Parte attrice deduceva che il condominio (ad eccezione della propria unità immobiliare) era stato danneggiato da un incendio per il quale la Compagnia di assicurazione aveva rilevato la mancanza di copertura; da ciò era derivato che i condomini avrebbero dovuto farsi carico delle spese di straordinaria manutenzione che, però, parte attrice non corrispondeva, rilevando la violazione del regolamento condominiale, ed al quale venivano notificati vari decreti ingiuntivi e l’atto di pignoramento immobiliare che gli aveva provocato un dissesto finanziario, imputabile all’amministratore condominiale.

Parte convenuta si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto delle domande attoree, eccependo l’improcedibilità della domanda giudiziale a seguito del mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria e chiamando in giudizio la propria compagnia di assicurazione professionale.

In merito, il Tribunale ha dapprima invitato le parti ad esperire il tentativo di mediazione obbligatoria, rilevando che si tratta di una materia condominiale e che, in ogni caso, la mediazione può essere delegata dal Giudice.

Successivamente, il Giudice ha rilevato quanto segue:
  • è onere della parte che propone la domanda incardinare il procedimento di mediazione;
  • l’art. 71 quater delle disposizioni attuative del c.d. stabilisce che “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”;
  • pertanto, anche la responsabilità dell’amministratore di condominio costituisce materia condominiale e rientra quindi nelle ipotesi di cui all’art. 5, comma 1 bis, D. Lgs. 28/2010;
  • parte attrice avrebbe dovuto instaurare il procedimento di mediazione obbligatoria ed, invece, non vi ha provveduto;
  • di conseguenza, la domanda giudiziale è improcedibile ed è preclusa ogni valutazione nel merito;
  • peraltro, anche ove non dovesse ritenersi sussistente la mediazione obbligatoria e si dovesse optare per la mediazione facoltativa e delegata dal Giudice, parte attrice avrebbe in ogni caso dovuto incardinare il procedimento di mediazione ex art. 5 comma 2 D. Lgs. 28/2010, pena l’improcedibilità della domanda giudiziale;
  • parte attrice viene altresì condannata al pagamento delle spese di lite. *
  • Avv. Simona Guido

    Lecce

    Mi sono laureata presso l’Università di Bologna nel 1993; sono avvocato dal 1996, abilitata al patrocinio presso Cassazione e Corti Superiori; sono Mediatore Familiare dal 2011. Mi sono sempre occupata della formazione degli avvocati mediante l’organizzazione di corsi per la Formazione continua fin dal 2019 per conto di AFL (Associazione Forense Lecce), della quale mi sono pregiata di esserne Segretario generale dal 2015 al 2019 e di seguito in qualità di Consigliere dell`Ordine Avvocati Lecce, carica che ho rivestito per il quadriennio 2019-2022. Ho esercitato fin da subito la professione forense prediligendo il diritto di famiglia e le successioni ma anche contrattualistica e diritto del lavoro. Nell’esercizio della professione, però, ho sentito ben presto che le materie incontrate offrivano strumenti parziali ed insufficienti a dirimere i conflitti. Ho ritenuto, pertanto, di dover integrare le conoscenze giuridiche con strumenti che mi permettessero di facilitare gli accordi e le conciliazioni, frequentando - per questo - il corso di specializzazione in Mediazione Familiare. Ritengo che la mediazione (familiare, civile - commerciale) sia uno strumento fondamentale perché permette alle persone di scegliere un accordo condiviso e di comprendere che possono disidentificarsi con gli interessi in gioco. Mi piace pensare che, come un alchimista, il mediatore abbia il compito di trasformare il conflitto in accordo!

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