Corte di Cassazione, ordinanza n. 10846 del 08.06.2020
La Corte di Cassazione si è recentemente espressa relativamente alla mediazione obbligatoria in materia condominiale ed alla questione dell’autorizzazione assembleare all’Amministratore del Condominio alla partecipazione alla mediazione stessa.
Nel caso di specie, il condominio, pur invitato dal Giudice di Pace di Roma, non aveva attivato la procedura di mediazione obbligatoria, a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi, nonostante il rinvio dell’incontro
di mediazione.
Pertanto, il Giudice di Pace di Roma dichiarava improcedibile la domanda giudiziale, stante il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Il Condominio proponeva appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Roma, ma il Tribunale confermava la sentenza del Giudice di prime cure, visto che la procedura di mediazione obbligatoria era rimasta infruttuosa per difetto dell’autorizzazione assembleare alla partecipazione dell’amministratore.
Il Condominio impugnava anche la pronuncia del Giudice di secondo grado, ma la Corte di Cassazione confermava l’interpretazione fornita dal Tribunale di Roma, precisando che, in tema di mediazione, l’autorizzazione assembleare all’amministratore a partecipare alla mediazione è dovuta in ogni caso di controversia in materia di Condominio. Infatti, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.
A tal propone, appare opportuno richiamare il disposto di cui all’art. 71 disp. att. c.c. secondo il quale “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare”.
Pertanto, la condizione di procedibilità della controversia in materia di condominio non può dirsi realizzata allorché, come è avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa.
La delibera assembleare ex art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c. risulta necessaria, a nulla rilevando che si tratti di controversia rientrante nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore in forza dell’art. 1130 c.c. e con riguardo alla quale sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.
Ciò poichè, anche in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea.
Infatti, l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia.
Pertanto, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.
In sintesi, la pronuncia della Suprema Corte può essere così riassunta:
Nel caso di specie, il condominio, pur invitato dal Giudice di Pace di Roma, non aveva attivato la procedura di mediazione obbligatoria, a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi, nonostante il rinvio dell’incontro
di mediazione.
Pertanto, il Giudice di Pace di Roma dichiarava improcedibile la domanda giudiziale, stante il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Il Condominio proponeva appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Roma, ma il Tribunale confermava la sentenza del Giudice di prime cure, visto che la procedura di mediazione obbligatoria era rimasta infruttuosa per difetto dell’autorizzazione assembleare alla partecipazione dell’amministratore.
Il Condominio impugnava anche la pronuncia del Giudice di secondo grado, ma la Corte di Cassazione confermava l’interpretazione fornita dal Tribunale di Roma, precisando che, in tema di mediazione, l’autorizzazione assembleare all’amministratore a partecipare alla mediazione è dovuta in ogni caso di controversia in materia di Condominio. Infatti, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.
A tal propone, appare opportuno richiamare il disposto di cui all’art. 71 disp. att. c.c. secondo il quale “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare”.
Pertanto, la condizione di procedibilità della controversia in materia di condominio non può dirsi realizzata allorché, come è avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa.
La delibera assembleare ex art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c. risulta necessaria, a nulla rilevando che si tratti di controversia rientrante nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore in forza dell’art. 1130 c.c. e con riguardo alla quale sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.
Ciò poichè, anche in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea.
Infatti, l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia.
Pertanto, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.
In sintesi, la pronuncia della Suprema Corte può essere così riassunta:
- l’amministratore condominiale necessita della delibera assembleare per partecipare alla mediazione;
- se il condominio istante introduce la mediazione, ma l’assemblea non delibera in merito poichè, ad esempio, non raggiunge il quorum di Legge e, quindi, la mediazione risulta negativa al primo incontro, la domanda giudiziale diviene improcedibile.
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