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Mediazione obbligatoria anche per la revoca dell’amministratore di condominio.

Autore Gianni Colombo

24 03m 15

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Tribunale di Padova, ordinanza camerale 24.12.2014

Il Tribunale di Padova riunito in Camera di Consiglio, con ordinanza depositata il 24.02.2015 ha stabilito che sono soggette a mediazione obbligatoria anche le questioni riguardanti la revoca dell’amministratore di condominio, in forza della specifiche e speciali disposizioni normative sopravvenute con la riforma del condominio, di cui agli artt. 71 quater e 64 disposizioni attuazione codice civile.
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  • Avv. Gianni Colombo

    Verona

    Laurea in Economia e Commercio presso Università degli studi di Verona, libero professionista, consulente aziendale, revisore legale, specializzato in contrattualistica, compravendite, appalti, calcoli di convenienza economica e fiscali, in particolare per il settore immobiliare, green buiding, ecocompatibili e di alta gamma. Corsi specifici su: garanzie beni di consumo, responsabilità del produttore e del venditore; clausole vessatorie e contratti dei consumatori; profili normativi e giurisprudenziali specifici in materia di diritti reali. Mediatore civile e societario sin dalla nascita dell`organismo anche per la Camera di Commercio di Verona, che nel corso degli anni ha comportato l`acquisizione di una visione problem solving per il superamento dei conflitti.

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In una controversia condominiale avente ad oggetto la nullità, l'invalidità e/o annullabilità della delibera assembleare del 30.04.2021 (tra le doglianze anche lo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza), il Condominio convenuto chiedeva, in via preliminare, dichiararsi inammissibile l'impugnazione della deliberazione assembleare per decadenza del termine previsto dall'art. 1137 c.c. in relazione agli artt. 6 e 8 del D.Lgs. 28/2010 e nel merito il rigetto della domanda. Il primo motivo viene rigettato in quanto ai sensi delll'art. 66 u.c. att. la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, modalità precedentemente approvata dai condòmini. L’eccezione di decadenza formulata dal Condominio presuppone che la delibera sia annullabile e, sulla base dei principi enucleati da Cassazione Sezioni Unite n. 9839/2021, la delibera contestata rientra fra quelle annullabili (approvazione bilancio consuntivo gestione condominiale e rendiconto). L’eccezione viene ritenuta fondata in quanto l’impugnazione è tardiva ai sensi dell'art. 1137 c.c.. coordinato con gli artt. 5 comma 1 e 2, art. 6 (durata tre mesi prorogabile di tre mesi) e art. 8 comma 2 del D.Lgs. 28/2010 applicabile ratione temporis (ante Riforma Cartabia). Il tribunale rileva che l'effetto sospensivo sulla decadenza dell'avvio del procedimento, quindi, è limitato nel tempo: dall'analisi della normativa non si può sostenere che il procedimento di mediazione potrebbe indefinitamente tenere aperto l'effetto sospensivo portato dall'art. 8 comma 2 perché certamente le parti possono proseguire la mediazione oltre il termine di sei mesi ma non possono conservare gli effetti impeditivi della decadenza, perché una indefinita durata della mediazione sarebbe in contrasto sia con il testo letterale delle norme che con la stessa logica e finalità della mediazione che è quella di giungere ad una rapida definizione delle controversie e non a prolungarle nel tempo. La decadenza dall'impugnazione della deliberazione assembleare non può essere incerta ed indeterminata, subordinata e rimessa alla potestà delle parti di tenere aperto indefinitamente il procedimento di mediazione, perché, se così fosse, verrebbe meno la ratio della norma decadenziale.   Nella fattispecie il procedimento di mediazione è stato avviato il 1.06.2021 e si è concluso negativamente il 31.05.2022 (11 mesi). La deliberazione assembleare impugnata è del 30.04.2021 e la comunicazione della domanda di mediazione è intervenuta il 01.06.2021, sicché il termine di scadenza dell'opposizione, per effetto della pendenza del procedimento di mediazione, era differito di tre mesi per legge e quindi al 01.09.2021 (termine escluso dalla sospensione feriale). Entro il termine perentorio di trenta giorni da tale data gli attori avrebbero, pertanto, dovuto impugnare giudizialmente la deliberazione a prescindere dalla pendenza del procedimento di mediazione che, certamente, avrebbero potuto tenere aperto. L' impugnazione, invece, è stata proposta il 29.06.2022, decorsi circa 14 mesi dalla deliberazione condominiale, e dunque ben oltre il termine perentorio di decadenza stabilito dalla legge.°     Si veda https://ntpluscondominio.ilsole24ore.com/art/delibere-condominiali-mediazione-non-e-salvacondotto-contro-decadenza-AHOU4SxC      

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In un giudizio di impugnazione di delibera assembleare condominiale, alcuni condomini agivano per ottenere la sospensione della delibera del 4 aprile 2023 in quanto nulla invalida o annullabile in quanto avrebbe ripartito gli oneri con una tabella millesimale ritenuta nulla, annullabile o inesistente (inviata ai condomini il 6 aprile 2023 dopo lo svolgimento dell’assemblea). Il Condominio convenuto eccepiva in via preliminare la decadenza del termine previsto dall'art. 1137 c.c. in relazione agli arti 6 e 8 del D.Lgs. 28/2010.   Il Giudice rilevata la nullità della citazione assegnava un ulteriore termine per la notifica dell'atto introduttivo. L’atto di citazione veniva rinotificato in riassunzione. Il giudice stabilisce anzitutto che la delibera con la quale vengono approvate nuove tabelle millesimali per la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, androne ed ascensore e la delibera di ripartizione delle spese dei lavori straordinari con le nuove tabelle, in applicazione dei criteri enucleati da Cass. sent. n. 4806/2005, è annullabile e non nulla: non risulta  infatti provata la natura contrattuale delle precedenti tabelle millesimali né che le nuove tabelle siano state redatte in violazione di legge. L'eccezione di decadenza è fondata.   Dall’analisi degli articoli: art. 1137 c.c. coordinato con l’ art. 5 comma 1 e 2, art. 8 comma 2, art. 6 del D.Lgs. 28/2010 il tribunale deduce che: non si può sostenere che il procedimento di mediazione potrebbe indefinitamente tenere aperto l'effetto sospensivo portato dall'art. 8 comma 2 perché certamente le parti possono proseguire la mediazione oltre il termine di sei mesi ma non possono conservare gli effetti impeditivi della decadenza, perché una indefinita durata della mediazione sarebbe in contrasto sia con il testo letterale delle norme che con la stessa logica e finalità della mediazione che è quella di giungere ad una rapida definizione delle controversie e non a prolungarle nel tempo. Il procedimento di mediazione, protrattasi oltre il termine di legge per volontà delle parti, ha perso la sua tipicità e non è in grado di fare salvi, per tutta la sua durata ulteriore, gli effetti interruttivi e sospensivi eccezionalmente previsti dall'art. 5 comma 6. Nel caso di specie il procedimento di mediazione stato avviato con domanda del 2/5/2023 (comunicata il 4/5/2023) si è concluso negativamente con l'ultimo incontro del 25/1/2024 (9 mesi). Non risulta un accordo di proroga. La delibera assembleare è del 4/4/2023 notificata il 4/5/2023. A ciò consegue che il termine per impugnarla era differito di tre mesi per legge (ante riforma Cartabia) e quindi al 4/8/2023. Secondo il Tribunale di Bari, entro il termine perentorio di trenta giorni da tale data gli attori avrebbero, pertanto, dovuto impugnare giudizialmente la deliberazione a prescindere dalla pendenza del procedimento di mediazione che, certamente, avrebbero potuto tenere aperto. Invece la citazione è stata proposta per la prima volta il 23/2/2024 e dunque è tardiva.  Lo sarebbe stato anche volendo considerare la durata massima semestrale del procedimento (non soggetto a sospensione feriale).°      

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La Corte d'Appello di Firenze aveva confermato (con diversa motivazione) la decisione con la quale il Tribunale di Siena aveva dichiarato l'improcedibilità di due diverse opposizioni (poi riunite) proposte da due soggetti avverso decreto ingiuntivo per somme derivanti da due contratti di leasing per la concessione dell'uso di alcuni macchinari in ragione della mancata introduzione del procedimento di mediazione da parte della società opposta (la società concedente il leasing).   I fatti sono i seguenti: Il Tribunale di Siena tempestivamente rileva la mancata attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria da parte della concedente e grava (errando) l'opponente dell'onere di tale attivazione; Nessuno attiva la mediazione  (né opponente né opposto); Gli opponenti, a fronte del mancato adempimento di tale incombente da parte della concedente, non eccepiscono nulla tempestivamente, né vi è rilievo d’ufficio; Il d i non viene revocato.   La Corte d'Appello disattende l’eccezione di improcedibilità e accerta la sussistenza del credito. Le due società concessionarie propongono ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d'impugnazione per violazione e falsa applicazione dell'art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010, per avere la corte territoriale erroneamente disatteso l'eccezione di improcedibilità della domanda. Resiste la società concedente con controricorso e intervengono due società cessionarie del credito (intervento dichiarato inammissibile).   Il motivo è infondato. In applicazione di Sez. U, Sentenza n. 19596 del 18/09/2020 l’onere di attivare la mediazione spetta all’opposto. Nel caso di specie la mediazione veniva disposta dal giudice onerando (erroneamente) dell'incombenza la parte opponente. La Corte ritiene che a ragione la corte territoriale aveva ritenuto non rilevato il difetto della mediazione in quanto di spettanza della parte opposta. Il rilievo del mancato esperimento della mediazione a seguito della previa espressa attribuzione del relativo onere alla parte sbagliata, una volta considerato erroneo (giusta il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite), si risolve nel mancato esercizio del potere di rilevazione del difetto di mediazione con riguardo, non solo alla parte espressamente (ed erroneamente) onerata, ma anche con riferimento alla parte (non tempestivamente sollecitata) che quell'onere avrebbe dovuto assolvere. Il difetto di procedibilità conseguente al mancato esperimento del procedimento di mediazione deve ritenersi sanato dal relativo omesso rilievo, tanto su istanza di parte, quanto d'ufficio dal giudice. Se il giudice di primo grado ha provveduto al rilievo d'ufficio, è precluso al giudice di appello rilevare l'improcedibilità della domanda (Cass Sez. 3, Sentenza n. 32797 del 13/12/2019; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 29017 del 13/11/2018; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14676 del 31/05/2025, Rv. 674983 - 02). Stante la novità delle questioni di diritto trattate, il Collegio dispone l'integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio di legittimità.°

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La controversia ha ad oggetto un contratto di locazione in cui è presente una clausola che prevede: “le parti sottoporranno tutte le controversie derivanti dal presente Contratto o collegate ad esso – ivi comprese quelle relative alla sua interpretazione, validità, efficacia, esecuzione e risoluzione – al procedimento di mediazione di cui al d.lgs. 28/2020. Le Parti si impegnano a ricorrere alla mediazione prima di iniziare qualsiasi procedimento giudiziale”. Il locatore intima al conduttore lo sfratto per morosità senza aver fatto precedere tale domanda dal tentativo di mediazione e il conduttore eccepisce l’improcedibilità della domanda.   Il tribunale accoglie l’eccezione e dichiara improcedibile la domanda in quanto “una diversa interpretazione della clausola de qua contrasterebbe con la volontà delle parti e svuoterebbe di significato la clausola stessa, trattandosi di clausola convenzionale diversa dalla condizione di procedibilità di cui all’art. 5 comma 1 bis del D.Lgs. 28/2010, alla quale pertanto non si ritiene applicabile la deroga di cui al comma 5 del predetto art. 5 con conseguente improcedibilità, stante il mancato esperimento della procedura conciliativa, della domanda come formulata”.   Cita a supporto Trib. Milano, n. 1008/2022 https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/clausola-convenzionale-di-mediazione-ex-art-5-sexies-d-lgs-28-2010-e-procedimento-monitorio-1723.aspx  e Trib. Ravenna, 22.6.2023 https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/il-mancato-espletamento-della-clausola-di-mediazione-convenzionale-comporta-l-improcedibilita-dell-azione-giudiziale-1457.aspx . Il giudice non accoglie la domanda di parte intimata di condanna per responsabilità aggravata in quanto non è stata dimostrata la sussistenza del dolo o della colpa grave in capo all’intimante. °   Sul tema si vedano anche:   ·      in senso conforme: Tribunale di Parma, 30.05.2024, sentenza n. 826 https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/il-mancato-esperimento-della-mediazione-contrattualmente-prevista-comporta-l-improcedibilita-della-domanda-giudiziale-1542.aspx; Tribunale, Roma, sez. VIII, 04.11.2017, sentenza n. 20690 https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/clausola-di-mediazione-contrattuale-la-domanda-e-improcedibile-se-non-si-e-esperito-il-procedimento-688.aspx   ·      in senso contrario: Tribunale di Milano, 19.03.2025, sentenza n. 2317 https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/la-clausola-con-la-quale-le-parti-conferiscono-ad-un-terzo-l-incarico-di-esperire-un-tentativo-di-conciliazione-non-implica-rinuncia-alla-tutela-1697.aspx   ·      non dichiara l’improcedibilità ma invita le parti ad esperire il tentativo: Tribunale di Torino, 28.04.2021, sentenza n. 2097 https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/il-mancato-avvio-della-mediazione-cd-concordata-non-implica-l-improcedibilita-del-giudizio-ma-l-assegnazione-da-parte-del-giudice-di-un-termine-per-1032.aspx

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